买房未过户，能要求确认卖方拆迁补偿协议无效吗？
2005-11-11000000商丘报业网
商丘报业网讯：［基本案情］2002年李某与亲戚王某签订了房屋买卖协议，付清了全部房款后入住，并于2003年迁入户口，之后李多次找王某办理房产证，但被王某以各种理由拒绝。因为碍于亲戚情面，李也没有过于为难他。2004年8月该房屋动迁，王某认为未办理产权过户，此前买卖协议无效，让李退房，李打听到王某已在9月份与拆迁人私签协议，因为房子拆迁补偿款比他们当时交易的价格高得多。于是李某起诉要求确认该拆迁补偿无效。
［争议观点］一种观点认为，李某已经实际取得了房屋所有权，可以王某与拆迁人签订的协议侵权为由要求确认拆迁补偿协议无效。另一种观点认为，李某无权要求确认协议无效，因为李某与王某的房屋交易没有办理过户登记，尚未取得房屋的产权。
［律师解析］《合同法》第五十二条规定，合同当事人恶意串通侵害第三人利益的合同无效。因此李某要请求法院确认拆迁补偿协议无效，就必须证明王某与拆迁人串通，侵害了自己的财产所有权。其中李某是否取得了房屋所有权，是解决本案争议的焦点。如果王某的房屋所有权没有发生变更为李某，王某还是房屋所有权人，按《城市房屋拆迁管理条例》的规定，王某是合格的被拆迁人，其与拆迁人签订的补偿协议则是合法有效的。拆迁人依据对外公示的房产证与王某签订补偿协议，本身也无与王某串通的故意。此时李某没有请求确认拆迁补偿协议无效的理由。反之，如果王某的所有权已变更为李某，并且产权变更的事实应为拆迁人知道，则李某有权要求确认拆迁补偿协议无效。那么王某的房屋所有权是否变更为李某所有呢？我国《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。王某持有房产证，则可以证明其是房屋的产权人，其权利就应当受法律保护。李某没有取得房产证，所以李某则没有取得房产权。关于此理，可以参考我国《物权法（草案）》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力”。基于上述分析，李某不能以拆迁人与王某串通侵权为由请求确认拆迁补偿协议无效。那么，李某的利益怎么保护呢？他可以照合同责任，要求王某赔偿，赔偿的范围不但包括购房款，也包括间接损失（高于房价的部分）。
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